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洪泰观察 | 2月渡劫,房地产市场政策变化及展望

2020-03-07 16:37  文章来源:网络整理    字体:

洪泰观察 | 2月渡劫,房地产市场政策变化及展望

  房地产行业疫情劫

  最早在1月25日,湛江、南昌、成都、宜昌等地发出“楼市禁令”后,1月26日晚间,中国房地产业协会向会员单位并全行业发出号召,暂时停止售楼处销售活动,待疫情过后再行恢复。随后,全国多个城市针对房地产市场下发“暂停经营”通知,明令禁止售楼处、中介门店继续营业。疫情防控措施直接造成今年的春节返乡置业潮和小阳春行情化为泡影。

  安居客数据显示,全国56城在2019年12月和2020年1月上旬获取预售证同比上升,反映出房企当时已在积极“备货”。往年春节前后楼市会有两波销售热潮,一个是春节假期的返乡潮,会带来返乡人士对热点二三线城市的置业需求,另一个是春节后一个月左右时间,是楼市传统小阳春,销售热度会迅速提升。

  据Wind数据,今年2月全国30个大中城市商品房成交面积大幅下滑至233万平方米,明显低于往年同期水平。招商银行(600036,股吧)研究表明,从近5 年的数据看,正月初七后过后商品房销售同比增速开始向上快速修复,至正月十三左右恢复正常水平。但今年截至农历二月初一(2 月23 日),商品房销售面积依旧低迷,仍与春节假期期间相当。

洪泰观察 | 2月渡劫,房地产市场政策变化及展望

  房地产企业自救

  去年二季度以来房地产融资政策持续收紧,房企对销售回款的依赖性增强,目前占比已达50%,是房企资金来源中的最大项。

洪泰观察 | 2月渡劫,房地产市场政策变化及展望

  房地产线下销售渠道关闭,造成销售回款大幅下降,会使得房地产企业承担比较大的现金流压力。据全联房地产商会调研,2020年上半年企业须交付的项目占全年交付项目总数的30%-50%;被调研72家企业中,46家房企(以中小型企业为主)受影响货值超4400亿元,单月运营成本约235亿元,而2020年上半年到期债务近5300亿元。

  破产房企周度个数提升,小房企破产潮来临。据克而瑞研究,从房地产破产文书提交情况来看,2020年平均周度破产企业11家,较于2019年的平均周度破产房企10家增加1家。同时由于疫情的影响,部分企业的破产执行延后,且不乏有部分破产停工的企业由于疫情防控需要而恢复生产。但是整体来看随着疫情持续,小房企现金流备受考验,未来破产数量或将继续增加。

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  房地产企业纷纷展开自救,通过转战线上销售和加大优惠力度促进销售,应对疫情劫。

  (1)转移线上

  “线上+”成为疫情期间的热门词汇。在线下实体销售无法开展的情况下,房企开始转战线上售房,通过自建或者与第三方房产平台合作搭建线上售楼处。据克而瑞不完全统计,TOP200房企中已有143家房企积极重启或开放了线上售楼处。其中,TOP100以内房企发起线上售楼处的达92家,TOP100到TOP200之间房企有51家。另外,在线上售楼处项目覆盖上,多数规模房企基本可做全覆盖,如碧桂园和恒大线上售楼处目前已覆盖集团全国所有项目。

洪泰观察 | 2月渡劫,房地产市场政策变化及展望

  崛起在疫情特殊阶段的线上售楼处目前仍处于试水阶段,多数仅起到项目推广展示和获客作用,很难在线上形成完整的商品房交易闭环。鉴于商品房交易金额大、标准化程度低,线上销售被认为是对线下销售的重要补充手段,但并不能替代线下销售,也难以弥补线下实体销售业绩的下滑。

  (2)优惠促销

  优惠促销是房企自救更为主要的手段。恒大率先在2月13日率先实施全国所有楼盘网上购房的营销创举,除提供网上VR看房、网上选房、网上购房等的线上服务外,给购房者提供最低价购买、无理由退房、多重购房优惠等权益,成为继无理由退房后的又一个行业颠覆性举措。另外该公司还出台了专门针对兼职销售员的激励政策,成为其兼职销售员,除了成交奖励之外,邀请好友注册认证新用户也可获得奖励,让买房变身“全民营销”。其他房企随后也陆续跟进,出台多样化优惠措施。

洪泰观察 | 2月渡劫,房地产市场政策变化及展望

  优惠措施对房企扩大销售额起到明显作用,尤其是“先声夺人”的恒大更是创造了抢眼的成绩单。克而瑞研究数据显示,2月,百强房企全口径销售额3243.3亿元,环比降低43.8%,同比降低37.9%。房企在今年2月的销售业绩创下近几年来单月销售最低记录,但中国恒大销售业绩遥遥领先同行,是极少数实现正增长的房企。中国恒大2月份全口径销售额达到470亿元,同比增长118.3%,明显高于碧桂园、万科、融创等龙头房企名列榜首。

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