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个人买卖住房需要交这些税 你都知道吗?

2019-06-23 16:35  文章来源:网络整理    字体:

根据税法规定,对个人购买住房征收契税、印花税;对个人出售住房征收营业税及附加、个人所得税、土地增值税和印花税。其中,土地增值税和印花税目前暂免征收。

对个人买卖住房实际要缴纳的契税、营业税和个人所得税,税法根据购房年限、住房类型和是否家庭唯一住房等条件给予了一定的减免。纳税人在决定买卖住房前,应仔细考虑自己应该承担的纳税义务。

赶在4月1日前,“国五条”地方实施细则相继落地,个人转让住房开始严格按照买卖差额的20%征收个人所得税。至此,持续了将近1个多月的二手房交易过户热潮渐渐散去,二手房市场开始进入观望期。

实际上,对个人买卖住房,税法规定个人需要缴的税除了个人所得税,还有契税、营业税等多个税种。而对不同税种,税法又根据不同情况作出了一些减免规定。对这些涉税规定,人们其实并不是很了解。本报对此一一梳理,供广大读者参考。

买房缴契税,税率最低1%

前不久,结婚已3年多的北京小伙子倪新终于在北京城南的大兴区买下了一套85平方米的新房子,总算有了属于自己家庭的第一套住房。签房屋买卖合同那天,倪新 除了支付230余万元购房款外,还支付了由开发商代收代缴的2.3万多元契税。对这笔契税款,倪新说他不太了解该怎么计算,很想知道税法都有哪些规定。

根据税法规定,个人在购买住房时要缴纳契税、印花税。不过,《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)规 定,对个人销售或购买住房暂免征收印花税。因此,个人购买住房实际上只需缴纳契税。对个人购房契税,税法根据不同情况给予了不同程度的减免。

具体来说,按照《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》(财税〔2010〕94号)规定,对个人 购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减按1%税率征收契税;对于个人购买90 平方米以上144平方米以下的普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1.5%税率征收契税。

需要注意的是,文件中规定可以减征契税的住房类型是普通住房。如果购买的是经济适用房或者公寓类的其他住房,抑或是商业用房,则一律按照3%的税率计缴购房契税。

目前,国家规定的普通住房认定标准有三个方面:一是住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上;二是单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下; 三是实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。根据规定,各省(区、市)可以根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体 标准。地方具体标准允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过国家标准的20%。因此,不同地区普通住房与非普通住房有自己的标准, 纳税人应关注本地的具体标准,以便确定自己是否符合减免税条件。

鉴于倪新购买的这套住房属于90平方米以下的普通住房,而且是他家庭的唯一住房,因此他可以按照1%优惠税率缴纳契税。

卖房缴营业税,5年是个门槛

北京市民吴先生打算改善自己的住房条件,准备卖掉现在的一居室,然后升级成二居室。他在向一些房产中介咨询时,中介人员多次追问他准备出售的一居室是否满5 年。如果满5年,就算免税房,挂牌就能卖。吴先生在中介门店的房源展板上也看到,“5年免税房”的字样被印在了最显眼的位置。什么是“5年免税房”?免的 是什么税?吴先生不太明白。

税法规定,个人在出 售住房时,要缴纳营业税及附加、个人所得税、土地增值税和印花税。《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕 137号)规定,对个人出售住房暂免征收土地增值税和印花税。因此,个人销售住房实际上需要缴纳营业税及附加和个人所得税两种税。

上例中房产中介人员所说的“5年免税房”,指的是购房满5年可以免营业税的住房。按照规定,个人住房转让营业税税率为5%,再加上营业税附加,即城市维护建设税(营业税的7%)、教育费附加(营业税的3%)、地方教育费附加(营业税的2%)。

为了体现国家对房地产市场的调控,国家一般会在不同的时机对个人住房转让营业税予以调整。根据《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通 知》(财税〔2011〕12号)规定,个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照 其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。因此,个人卖房是否缴营业税,5年购 房年限是个关键的门槛。

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