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房地产依赖度全国第一的海南

2019-03-28 11:03  文章来源:未知    字体:
房地产依赖度全国第一的海南


按照文件的初衷,这部分商品住宅用地,如果还来得及,那就不再盖楼卖房,而是规划成产业项目,建工厂,建写字楼。总之,优先满足产业用地,脱虚向实。无独有偶,近期的固定资产投资数据,也显示出海南房产降温的趋势:今年前两月,海南房地产投资增速为-35.3%,为全国倒数第二,是为数不多负增长的地区之一。从土地政策到投资布局,海南围绕房地产行业的出手频次相当高了。联系到去年曾推出史上最严的全域调控手段,那么,海南经济是否正在全面去房产化?

01 海南的房产依赖度全国第一

提到海南经济和房地产的关联度,有一个和前两月房产投资增速截然相反的数据,那就是房产投资的GDP占比,2018年海南达到35.5%,高居全国第一,还是唯一突破30%的地区。追得一提的是,这个数据还不是海南的最高值。2018年的调控政策出来后,海南的房产投资为1714亿左右,投资增速下降16.5%。房产依赖度最深的年份,各项数据又达到什么水平呢?西部城事依据统计公报进行了梳理,如下图:

可以看出,2005年左右的海南,虽然经济体量相当小,只有千亿规模,但房地产投资不过百亿,行业增加值不到三十亿,离支柱产业相距甚远。2007年开始,海南的房地产开始了明显的复苏势态,当年的房产投资增速达到42.2%,房产投资的GDP占比再次突破两位数。2007到2011年间,海南的房产投资增速就没低于过40%,2010年甚至达到62.5%。这一年恰逢《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》发布,海南被认为迎来另一波发展机遇期,房地产再度成为大量资金涌入的领域。2005年到2017年,海南的房产投资年平均增速达到32%左右,投资额从不到百亿发展为突破两千亿,十二年时间翻了三十倍,房产投资一度接近经济总量的一半。

房地产除了贡献超四百亿的增加值外,还贡献了全省接近一半的税收。下面的一些县市,比例更夸张,比如万宁市60%以上的税收来自房地产业,临高70%,陵水县甚至达到85%。海南不像其他内陆省份,有足够的平原腹地,所以大举建房盖楼,对土地财政的依赖,另一面是土地的高度紧缺。

关于这点,《瞭望》提到过一个代表性的例子:省里给万宁的建设用地指标到2020年是209平方公里,但万宁目前已经卖出去229平方公里,不仅已经无地可卖、可用,还缺口20平方公里。别说万宁,海口、三亚等经济发展水平相对较高的城市,哪怕有旅游业支撑,但对房地产的依赖度同样不低。2018年房产开发投资GDP占比排名前三的城市,分别是三亚、海口和昆明,海南包揽前两席。以海口为例,去年的经济总量1510.51亿,房产开发投资609.42亿,占比超过40%。四年前的2015年,海口的房地产投资增速一度达到96.3%,一年翻一番。

02 一个去房产化的海南正在来临

2018年的海南,房产依旧是经济的重要支柱,但总的来说,这一年是变化的开始,围绕房地产的各项数据全面下滑。除了房产投资下降16.5%外,房地产竣工面积下跌6.3%,销售面积下降37.5%,销售额下降23.2%。房住不炒的大背景下,海南楼市降温是意料之中的局面。但各项数据如此大幅滑坡,和产业结构调整息息相关,也说明海南真的意识到了问题所在,决心转型。

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