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在抢人大战中被忽略 拥有大量棚改的郑州

2018-06-24 14:11  文章来源:未知    字体:
 

在抢人大战中被忽略 拥有大量棚改的郑州

 

“我们在一年的时间里,光是千亩大盘就拿下了4个”。

6月初的一个下午,融信中国第四事业部总裁张海明向界面新闻描述了他们在郑州一年开疆扩土的成果。

由于受到调控政策的影响,这样的拿地效率在其他二线城市已经很难做到了,而郑州因为其土地市场一二级联动的特殊性,使得即便进入市场比较晚,但仍有机会将这里变成企业的“粮仓”。

郑州的土地出让仍是一二级联动为主,拿地成本并不高”,融信中国第四事业部营销管理中心总经理孙群存告诉界面新闻。

截至目前,融信第四事业部拥有一二级联动项目预计面积959万平方米,货值2000亿,土地成本在2000-4000元/平方米之间。而根据已发布的数据,郑州拆掉四环内所有城中村后,四环内未拍卖开发的土地还有110万亩。这对融信来说,仍有扩充土储的机会。

当然,这种拿地方式使得开发商的很多工作需要前置,比如前期的土地尽调、拆迁前的控规、全盘的规划和推演等等,“开发商前期需要垫资,最后还有一部分资金返还,这些都有明确规定,但哪一层面预留多少开发商却要核算清楚”,郑州一位市场人士向界面新闻表示。

在郑州,开发企业一般提前三年就开始介入拆迁、补偿、支付过渡费、建设安置房等一系列工作。最终的土地出让也只是象征性地走过场,一般以底价成交并定向输送,同时政府会返还60%-65%的土地款给开发商。

这就是被称为与城改相配套的“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”的模式,也是郑州多年来政商形成的游离于市场之外的默契。

郑州市场人士对此表示,之所以形成这样的模式,是因为郑州有着大量的城市改造项目,但是政府没有足够的资金投入,引入开发商进行一级开发似乎是不错的选择。

但这种模式导致前期进场的房企大多数是本地企业,外来一线房企根本没有机会独立参与城改项目,只能通过合作、买二手地等方式拿地。而外来开发商要想独自拿地,就只能拿位置偏远的地块。

随着越来越多的一线房企进入郑州,市场化程度逐步提高,这种模式也在向公开招拍挂模式转变中。

今年3月22日,郑州公布《郑州市人民政府关于进一步完善大棚户区改造工作的意见》,郑州市大棚户区(含城中村、合村并城、老旧片区)改造工作原则上实行“政府主导拆迁安置,市场化运作开发建设”的改造模式进行。 严禁擅自与社会企业签订任何形式的一二级联动协议,做到“先安置、后开发”。

“现在随着市场慢慢规范,粗放型的一二级联动也在收紧”,张海明表示。

大量棚户区改造也带动了郑州房价上涨,但在热点二线城市中,郑州还是属于调控能见效的城市。5月份,郑州商品住宅销售21256套,均价8241元/平方米;二手房共成交4614套,成交均价10669元/平方米。新房虽然环比小幅上涨,二手房却环比持平,同比还略微下跌,但这也是一个典型的一手房价倒挂的城市。

从供应端来看,根据规划2018年郑州市将供应土地33281亩,其中供应住宅用地15844.5亩,比2017年的宅用地12600亩略有增长。

另外, 2018年的3月,郑州市商品住宅的库存出现了一个明显转折,库存开始下降,3月份库存约400万方,比二月减少了50万方,1~4月份,郑州房地产投资同比增长近30%,销售面积同比增加23.61%。

截止到4月底,郑州的库存去化周期下降至7.4个月,但这仍旧高于南京、西安、武汉等其他二线热点城市,这几个也是在新一轮“抢人”争夺战中出手最狠的城市。

郑州多名市场人士向界面新闻表示:“郑州市场调控效果非常好,没有出现火爆的场面,房价还会涨,但是市场很平稳。”

而从需求端来看,虽然郑州也在吸引人才,但本地以及周边城市的人群才是最主要的购买力。

2018年二线城市陷入了人才抢夺战,西安、南京、武汉等20多个城市接连出台一系列人才引进政策,送房、送钱、送户口,政策力度之大前所未有。

不过,抢人才很快就演变成了抢房子,各大城市的房地产市场纷纷进入“摇号”时代,长长的落户队伍与长长的售楼处等待摇号的队伍交相呼应,炒卖房号、关系户、号子费、茶水费的生意在人群中慢慢铺开。

但在这场抢人、抢房的浪潮中,郑州似乎是一个被忽略的城市。

其实在去年,郑州就推出了“智汇郑州”的人才计划,到2020年,郑州要集聚100名国内外顶尖人才,3000名重点产业急需紧缺人才、2000名社会事业领军和专业骨干人才,新增40000名高技能人才,每年吸引20万名高校毕业生在郑创新创业。

为此,郑州既给户口又给钱,落户政策甚至照顾到了农民工群体。据介绍,经过审核、公示等环节,郑州现已发放青年人才生活补贴三批2962人次,累计发放补贴资金444.45万元。

统计显示,从2018年1月2日起,郑州市全面启动青年人才补贴政策申报受理工作,截至4月16日,全市共申报4408人,其中,本科2246人,硕士2085人,博士77人,但这与西安4个月抢了30万人相比,郑州的人才引进效果一般。

不过作为河南省的单核城市,郑州对周边的城市人口依然有着强大的吸附力。

2017年郑州市常住人口为988.07万,到2020年,郑州市域总人口预计将达到1245万人,而且郑州还在向周边不断扩张,像融信中国刚进入郑州,2018年的销售额预计在能达到50到100亿元,强大的本土购买力对郑州市场也有很强的支撑。

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