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买房宝典 2分钟秒懂如何选择楼盘?

2018-06-10 10:33  文章来源:未知    字体:
买房宝典 2分钟秒懂如何选择楼盘?

一. 了解房地产市场的大环境

在你做出购买商品房的决定之前,你首先应对目前房地产市场的大环境有一个清醒的认识,对房地产市场将来的走向有一个正确的判断。

商品房

目前房地产市场的大环境可以归纳为如下几点:

1. 商品房价格昂贵

某些城市的房价高得离谱,比如北京市的房价与东京、新加坡不相上下,而北京的人均收入却不到东京、新加坡人均收入的1/10。造成房价如此昂贵的根本原因不在于房地产开发企业,而是腐败:手中握有权力的人或接近权力的人控制了城市的大片土地待价而沽,使房地产开发企业所付出的土地价格实际上远远高于账面上付出的土地价格。

2. 房地产开发企业普遍缺乏诚信

房屋面积短斤少两、小区规划随意改变、未经综合验收合格就交付房屋等等,绝大多数购房人期待的家园因此而大打折扣。

3. 物业管理企业强买强卖

不管购房人是否愿意,购房人都不得不接受开发商指定的物业管理企业的服务,都不得不购买物业管理企业转卖的水、电、暖气、燃气等商品,都不得不支付物业管理企业开出的账单。即使业主委员会成立,想请“客”出门,也不是一件容易的事。

4. 司法对购房人的保护苍白无力

法官的法律素养远远落后于法律已经达到的深度和文明。司法中的腐败和政治对司法的干扰经常使司法的天平发生倾斜。在审判和执行两个阶段,法律的规定能在多大程度上变成现实,对每一个寻求司法保护的购房人来说,都是一个未知数。

对于房地产市场将来的走向,仁者见仁、智者见智。居律师的观点是:住房贷款对年轻的白领阶层的刺激所产生的购买力以及富裕阶层将购买房屋作为一种投资而形成的购买力是维系房地产市场高价格的两个主要支撑点。这两个方面的购买力将很快用尽。对房地产市场的乐观预期也许会使房地产的高价格持续一段时间甚至继续上扬,但也会使房地产市场的萧条提前到来和萧条得更为严重。

二. 对楼盘的背景进行调查

如果你已经决定买房,你就面临如何选择楼盘的问题。选择楼盘,必须综合考虑下列因素:1.价格;2.室内布局;3.小区环境;4.交通;5.出租收益;6.保值或升值前景。这六个因素,只能由你自己做出判断。

如果你初步选择了某一个楼盘,那么,居律师建议你一定要对这个楼盘的背景进行认真的调查。对楼盘背景的调查一般包括以下两个方面:

(一)调查开发商的信用和资金情况

1. 开发商的信用情况

调查开发商的信用情况最简便的方法是登陆当地的以房地产为主要内容的网站中的“业主论坛”。如“新浪网”的房产专栏中的“业主论坛”。从这些论坛中,你会了解到已经购买了你选择的楼盘的购房人对楼盘及开发商的种种评价。如果网站没有开通某一楼盘的论坛,就很难了解开发商的信用,但几乎所有的楼盘在当地的网站都开通了“业主论坛”,很少没有开通的。

有些地方政府的主管部门已经着手为本地的开发商建立信用等级档案。这是今后了解开发商信用情况的最重要的渠道(如果档案是真实和全面的话)。

2. 开发商的资金情况

真正拥有投资房地产所需的法定最低资本金的开发商是不多的,拥有投资总额25%的资金实力的开发商更是屈指可数。绝大多数开发商玩的是银行的贷款钱、购房人支付的定金和首付款。

调查开发商的资金情况是非常困难的。惟一的方法是委托律师调查开发商在工商行政管理部门的企业登记档案。居律师曾经受北京市“阳光翠园”的业主的委托调查北京某房地产开发公司的企业登记档案。档案显示:这个房地产开发公司1000万元的注册资本中,流动资金仅为56万元,其余的944万元是用购买板材、线材、汽车、爬塔设备等的发票验资的。如果你得知你打算选择的楼盘的开发商的注册资本构成以及出资的依据类似这个房地产开发公司的话,建议你敬而远之。

(二)调查开发商的“五证”

期房销售的“五证”是:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证和(内、外)销预售许可证。

现房销售的“五证”,各地不一。有些地方的现房销售已经取消了销售许可证,如北京市,代之以开发商领取的产权证(俗称“大产权证”),有些地方的现房销售仍然必须具备销售许可证。现房销售的“五证”一般是:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证和开发商领取的产权证。

“五证”中最重要的是国有土地使用证和建设工程规划许可证。

1. 查看国有土地使用证

查看国有土地使用证时需要注意的是:(1)该证是临时的国有土地使用证?还是正式的国有土地使用证?(2)国有土地使用证的附图。

临时的国有土地使用证只用于建设工程外围的临时用地。临时用地的最长期限不超过两年。有些开发商由于没有一次性支付土地出让金的资金实力以取得正式的国有土地使用证,便通过种种关系取得临时的国有土地使用证,以临时的国有土地使用证敷衍购房人。政府土地主管部门向开发商发放临时的国有土地使用证,严格地说,是非法的。

如果开发商没有一次性支付土地出让金的资金实力,就只有以购房人的定金和首付款交清土地出让金。为使购房人留下定金和首付款,开发商必定施以足以令购房人动心的许诺,诸如价格上的优惠、物业管理费的减免、公园般的小区环境、五星级酒店管理等等。用购房人的定金和首付款交清了土地出让金、取得了土地使用证之后,开发商接着面临建设工程资金的需求。开发商一般采取将土地使用权抵押给银行以便获得银行贷款的方法来满足建设工程资金的需求。通过抵押土地使用权获得的银行贷款只能满足开发商建设工程资金需求的一小部分,更大的资金缺口便通过卖楼花即预售商品房以获得购房人向银行申请的按揭贷款来填补。选择这样的楼盘,风险极大。即便开发商能够交房,房屋的面积、小区规划以及开发商曾经给予的各种许诺必定大打折扣。

区分临时的国有土地使用证和正式的国有土地使用证的方法是:盖有“有偿土地使用证专用章”的是正式的国有土地使用证,盖有“临时土地使用证专用章”的是临时的国有土地使用证。

国有土地使用证的附图是不可不看、不可不复印的。看国有土地使用证附图的目的主要在于确定以后的业主委员会的管辖范围。地方政府主管部门的规范性文件一般都规定:在小区入住率达到50%以后成立业主委员会。一个开发小区往往分几期开发,每一期往往又分成几个区,“小区”便成了一个模糊的概念。开发商常常以某一期、乃至整个开发小区的入住率未达到50%为由拖延或阻止业主委员会的成立。如果在一个国有土地使用证载明的土地使用权范围之内,不管分几期或几个区,都应当成立一个业主委员会。

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