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全国房地产市场投资增幅创近两年来新高

2018-06-08 11:13  文章来源:未知    字体:
全国房地产市场投资增幅创近两年来新高

2018年一季度,全国房地产市场投资增幅创近两年来新高,房价上涨压力较大,受部分城市调控政策收紧影响,房屋销售面积保持平稳回落,房地产企业土地购置意愿偏弱,新开工意愿偏弱。在政策层面上,“房住不炒”已成共识,房地产税改革稳步推进,热点城市政策持续加码,限购、限贷、限售和实施摇号的城市范围继续增加,与此同时,各地开始加大吸引人才落户的政策优惠力度。

展望2季度房地产市场,预计在各地政策持续加码的前提下,全国商品房销售面积将继续保持回落,甚至有可能出现负增长,房价整体上涨动力不足,但个别城市的供求矛盾和房价上涨压力依然较大,房地产投资中的“虚火”将会减少,投资增速将重回个位数。

一、政策面:继续坚持“房住不炒”基调,部分城市调控政策持续加码

从政策面看,2018年一季度,全国两会召开,房地产相关问题备受重视,“房住不炒”、“房地产税”、“租购同权”等关键词频现。政府报告明确提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,继续实行差别化调控,建立健全长效机制;支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房;加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度;稳妥推进房地产税立法;加强金融风险控制等。房地产信贷资金监管趋严,严控个人贷款违规流入房地产市场,多数银行上调房贷利率。同时,在保障基本住房需求的同时,各地人才引进政策集中出台。

一季度,中国人民银行召开工作会议,部署了2018年工作的9项主要任务,“保持货币政策稳健中性”继续位列9项任务之首,并将“切实防范化解金融风险”摆在更为靠前的位置。因银行信贷额度紧张,在资金层面出现了三点新动向:其一,银行表外业务向表内转移,同业存单、银行理财、资管产品等业务规模受到压缩。对于房地产市场而言,“首付贷”、“消费贷”等成为重点监管对象,以防违规信贷资金流入房地产市场。其二,放贷时间明显拉长。多数银行放贷周期长达3个月,更有民生银行、兴业银行等多家商业银行局部叫停部分省市二套房信贷业务,仅限于合作楼盘才能放贷。其三,房贷利率均有不同程度的上浮。河北、江苏、广东等省相继上调房贷利率。不过,住户部门新增中长期贷款占比依旧维持在较高水平,2月占比升至38%,环比增加16.6个百分点,显示房地产市场仍是银行巨额信贷资金的重要出口,居民高杠杆购房的局面并未实质性扭转。

从地方层面看,在因城施策的指导方针下,“四限”城市再扩容,昆明、长春、大连、泉州、阜南等二三线城市加入调控行列,兰州局部对限购政策进行微调。据不完全统计,1-3月份地方共出台楼市调控新政达76项,内容涉及限购、限售、摇号等,限售城市已扩容至50城,其中三四线城市多达27城,限售已成为三四线城市防止炒房的重要手段。

2018年1季度,各城市的“人才争夺战”再掀高潮。自2017年以来,西安、成都、武汉等市纷纷出台人才新政,意在放宽落户门槛,吸引更多人才落户。一季度,西安、南京、武汉等市相继出台人才新政升级版,通过对人才提供购房、租房补贴、积分落户以及享受配套等服务,吸纳外地人才。北京、上海等一线城市也加入人才争夺战,着力引进高端人才,北京将建立优秀人才引进的“绿色通道”,对“千人计划”、“万人计划”等国家高层次人才群体加速办理引进手续。

二、市场面:投资高增长有“虚火”,销售增速平稳,房价上涨压力较大

在去库存政策的指引下,2017年房地产投资增长平稳,销售形势较好,房屋销售面积和销售额均再创新高,但增速保持逐月回落。2018年1季度,市场整体延续去年的平稳回落态势,但投资增速出现意外加速,实现两位数增长;房屋销售增速继续回落,但下降趋势有所放缓;房价整体涨幅有所抬头,部分城市房价上涨压力较大;企业资金来源渠道偏紧,个人按揭贷款降幅继续扩大;企业土地购置基本与上年同期持平,企业新开工意愿有所上升。

1、土地购置费带动投资增幅创新高,华南、华东、华中地区增速较快

2018年1季度,全国房地产开发投资共完成21291亿元,同比名义增长10.4%,增速比上一季度加快6.2个百分点,创3年来新高。其中,住宅投资14705亿元,增长13.3%,增速较上一季度加快6.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。

在房地产开发投资增速加快的背后,却另有隐情,房地产投资“虚火”旺盛。土地购置费增长较快是投资加快的根本原因。根据“国家信息中心宏观经济与房地产研究组”的测算,2018年1季度,土地购置费的增长对同期房地产开发投资的贡献率达到105.3%,为房地产开发增速贡献了10.9个百分点,建筑安装工程的贡献率为-6%,拉低投资增速0.6个百分点,设备工器具购置的贡献率为1.6%。如果剔除土地购置费对房地产开发投资增速的影响,房地产开发投资实际已出现负增长,2018年1季度房地产开发建筑安装工程完成14594亿元,同比下降0.8%。

分行政区域看,华南、华东、华中等3个区域增长较快,增速均超过10%。东北、西北、西南等地区投资保持低速增长,增速在3%以内。华北地区受北京、河北投资大幅下滑影响,整体保持负增长,下降7%。

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