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租房市场乱象频出为抢先机

2018-11-07 10:55  文章来源:未知    字体:
租房市场乱象频出为抢先机

随着“甲醛门”“黑中介”等租房市场乱象接连被曝光,长租公寓行业未来的健康发展也引发业内关注。记者近日了解到,一方面,投资回报周期过长、盈利难,变成长租公寓发展的“紧箍咒”;另一方面,企业为了追求“头部效应”,不计成本做大规模,抢占市场先机。此外,住房租赁市场监管的盲区和顶层设计的缺失,也给了一些不良企业打“擦边球”的空间。

乱象频出引发担忧

不久前,部分地区房租价格因被质疑资本介入炒作引发社会关注,尤其是机构化持有的分散式长租公寓成为舆论焦点。目前,国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式,利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营;分散式主要从租赁中介业务延展而来,依靠整合户主房源进行重新装修管理,类似“二房东”。

记者在北京、天津、南京等一二线城市采访发现,机构化持有的分散式长租公寓在整个租赁市场中所占比例很低,占比最高的北京也不足10%,天津仅为1%。“这类公寓由于市场份额很低,难以形成垄断,所以租金主要受市场机制调节。在市场选择充分的情况下,去哄抬价格有违常理。”国务院发展研究中心研究员刘卫民说。

除了房租价格被社会关注,长租公寓的环保问题也饱受诟病。“空置的时间越长,赔的钱越多,所以从盈利的角度来说,最好是装修改造完就安排入住。”一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者,由于机构持有的分散式长租公寓房源都是收来的,存在较高的持有成本,所以避免空置就是其运营的一个重要方向。而装修材料的标准越高,机构投入改造的成本也越大,这对利润不大的长租公寓运营商来说,是一个需要“自我割肉”的领域。

不计成本抢占市场

近年来,万科泊寓、龙湖冠寓、招商公寓等一批由开发商介入模式打造的集中式长租公寓发展势头迅猛,在全国多地积极布局住房租赁市场。在房企纷纷试水住房租赁这一产业之际,不少从业者也坦言,重资产运营的集中式长租公寓盈利难成为大家不愿面对的“一道坎”,但为了抢占市场先机,一些企业先不计成本做大规模。

招商蛇口天津公司创新事业部经理刘媛告诉记者,走纯市场路线的招商公寓定位中高端,主要受众是滨海新区外籍人口和中高端人才。虽然租赁用地拿地成本比销售型低了大概40%,但实际运营中还是亏损的,因为按当前市场的租售比,加上自己拿地成本和建安成本就“很难算账了”。

“即便在深圳这种外来人口多、住房租赁需求旺盛的城市,做这种长租公寓的投资回报周期也要在8~10年。”深圳市招商公寓发展有限公司壹间公寓项目总监张博谦说,大企业一般都把这类项目放在战略版块,赌市场长期发展情况。

刘卫民认为,现在很多企业做长租公寓一方面由于响应中央“房住不炒”精神,履行企业社会责任,另一方面是为了追求头部效应,先不计成本做大规模,抢占市场先机。

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